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2018:巨變前夜的中國房地產?

沈建光:從本輪調控不同來看房地產市場或已在巨變前夜,房地產稅加快落地及地方與中央財權與事權理順,未來需要降低對房地產的過度依賴。
更新於2017年12月26日 07:15 FT中文網專欄作家 沈建光

【編者按】新年到來,回顧2017政經大事,展望2018宏觀形勢,中國經濟還將面臨什麼樣不確定性?金融風險何處?全球經濟對於中國影響幾何?FT中文網近期組織《2018展望》專題,邀請意見領袖展開討論,編輯事宜,聯繫徐瑾jin.xu@ftchinese.com。

去年「930」以來,中國房地產調控政策越加嚴厲,地方政府限購、房地產貸款緊縮、加強對消費貸,現金貸違規進入房地產市場的監管,房地產相關稅收政策由鼓勵轉為抑制交易等措施接連出台,帶領中國進入了又一輪房地產調控政策周期。

中共的十九大進一步強調:「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度,讓全體人民住有所居。」12月中央經濟工作會議提到「完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,保持房地產市場調控政策連續性和穩定性,分清中央和地方事權,實行差別化調控。」

中國房地產市場與政策正處於十字路口。關於中國房地產未來,當下有兩種截然不同預期。一種認為,中國樓市正處在巨變的前夜,房產稅、租售同權、土地供給改革等將使得中國房地產市場告別短期波動劇烈,走出房價屢控屢漲的怪圈;另一種觀點則認為,房地產長效機制並非首次提出,之所以推進艱難,在於中國政府很難承受房地產下滑帶來的經濟下行壓力以及破解土地財政困境,以往如此,這次也難言有何不同。

究竟未來中國房地產政策與市場會如何演變?是巨變的前夜還是難逃屢控屢漲?

中國房地產的屢控屢漲怪圈

其實,對於房地產長效機制存在疑慮並不難以理解,回顧過去十多年的中國房地產市場運行,不難發現,中國房地產市場走勢與政策的短期化態勢是十分明顯的。即過去十幾年內,房地產政策往往在二三年時間便實現鬆緊轉換,中國房價也往往是經歷一段時間的快速增長,其後便引致嚴厲的政策調控措施,調控導致短期內供需關係以及房價上漲預期改變,再通過經濟增長帶動收入提升,為高企的房價提供了支撐。而後房地產遇冷拖累經濟,影響地方財政收入,房地產政策鬆動而演變成鼓勵,又引領了新一輪房價報復式上漲,如此反覆。

筆者曾在此前專欄文章《中國房價屢控屢漲之謎》中,將過去十年中國房地產調控歸納之為中國式的「房價-收入螺旋式上漲」的化解泡沫模式。在筆者看來,造成這種局面的因素眾多,其中,中國獨特的制度因素是難以忽視的重要原因。

尤其是中國獨特的土地財政制度,使得地方政府總是有意無意把房價往高推;而中國政府長期以來對增長目標的過度看重,也使得在經濟下行壓力較大之時,房地產常常被作為穩增長的重要手段。在此背景下,經歷了幾輪房地產政策放鬆與房價螺旋式攀升,中國社會已普遍堅信中國房價只漲不跌的神話,以及其背後獨特的制度因素如政府已為房地產背書,這種房地產螺旋式上漲是過去十幾年中國房地產市場的常態。

本輪房地產調控有何不同?

這樣的預期存在巨大風險的。筆者在另一本專欄文章《房地產國家牛市存八大風險》中提到的,一旦缺乏收入改善預期等基本面支撐,短期內過快過大房價上漲可能超出可承受範圍,增加經濟脆弱性與金融風險;而樓市香港化趨勢明顯,加大了收入差距,損害社會公平;此外,房地產一枝獨秀同時會對轉型和創新不利;更進一步,樓市綁架政府,讓政策進退兩難。

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